上海楼市新十二条出台做好房产税改革试点准备

  10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。“新十二条”涉及新房、二手房市场，通过信贷、税收等多种手段加大对房地产市场的调控力度，其中“住房限购”受到普遍关注，不过传闻中的房产税并没有如期推出。同时，上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　1 坚决遏制地价房价上涨势头

　　各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

　　2 首付款比例不得低于30%

　　各商业银行对居民家庭 (包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

　　各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

　　3 每户家庭公积金最高贷60万元

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

　　对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

　　停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　4 实行限定居民家庭购房套数

　　本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　5 做好房产税改革试点各项准备工作

　　按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　6 按售价预征2%-5%土地增值税

　　财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

　　7 动迁安置房获产权证满3年可交易

　　为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

　　8 提高商品住房预售门槛

　　对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

　　9 逐步放宽廉租住房准入标准

　　着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

　　10 增加居住用地供应总量

　　增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。

　　11 严格按照申报价格明码标价

　　规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

　　房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。

　　12 加强房地产交易秩序监管

　　充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

　　新申请的房贷延迟到下周审核

　　本报讯 记者 徐可奇 上海地方版的楼市调控细则终于在黄金周最后一天出台，其中第一条正是“严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。”但是多位银行人士昨晚在接受记者采访时表示，严控房贷从年初开始到现在，对调控房价所能起到的实际作用越来越小，事实上，有效增加住房供应才是解决高房价的根本之道。由于中秋节和国庆节接连放假，所以在有关部委联合出台二次调控后，银行的工作人员这阵子基本在休假，新申请的房贷都被延迟到下周开始审核。

　　第三套房贷将销声匿迹

　　在昨天出台的《意见》中，首先明确或者说是再次重申的一条就是——严格执行最新房贷调控政策，要求各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　对此，业内人士坦言，从银行的角度来看，第三套房贷恰恰是最安全、最优质的一块房贷业务，所以才会有这么多商业银行在利润的诱惑下，铤而走险对第三套房继续放贷。而今在十天里，两大调控政策都明确暂停了第三套房贷发放，相信在此高压下各个商业银行也不会跨越政策的红线，相应的第三套房贷也会因此销声匿迹。

　　限购将对不合理需求进行抑制

　　“9月29日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”上海易居房地产综合研究院院长杨红旭表示。

　　昨天，本市就紧急下发了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。暂定本市及外省市居民家庭 (包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房 (含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。对此，不少业内人士表示，此举不仅限制了异地炒房者，而且避免了外地炒房者借本地居民进行投资的渠道。而在这样严厉的政策调控下，一线城市的成交量势必受到较大的影响，四季度市场再度降温，房价微跌的可能性大增。“房价上涨的动力有可能会随着新政策的执行而减退。”这种市场预期也逐渐开始在普通的购房者当中蔓延。

　　也有分析人士认为，“限购”等措施将对不合理需求进行抑制，相反“刚需”将成为后市的交易主体，在经历初期观望后或逐步释放，将交易量水平稳定在正常水平，已经先行“限购”的北京楼市交易量在7月末开始回升、于“金九”前后回升至历史正常水平。